千萬豪宅象嶼蘇河琹廬,商品房與保障房同樓

admin3382025-07-04 15:16:22

文/樂居財經 嚴明會

2024年臨近年末,象嶼地產在上海辦了一場品牌發布會,象嶼地產浙滬區域總經理鮑軼群開篇,洋洋灑灑講述了象嶼地產與上海長遠同行的曆史。

發布會的重點是產品,象嶼地產位於靜安核心板塊的蘇河琹廬正式亮相。這是象嶼1號作品序列,從外立麵到屋內細節,象嶼地產花了不少心思。

從拿地到麵世,蘇河琹廬的推進過程並不算快,前後用了大約9個月的時間。去年3月中旬拿地,12月中旬過會,一個多星期後,售樓處樣板房同步開放。

對於這個稍顯陌生的案名,發布會上介紹了其由來,“琹廬”的名字源自地塊保留建築“琹廬”牌匾,取其深意,通過這個牌匾看到了這片土地的故事,以及曆史時代中折射出的家庭背後治業、治身、治心的理想。

蘇河琹廬由1幢高層和16幢風貌別墅組成。這幢高層共有132套商品房,都是麵積為100平的緊湊型三居室,聯動價12.5萬/平;16套風貌別墅是地上2-3層的小麵積合院,無地下室,麵積段190-220平,聯動價18萬/平。

整體來看,由於地塊麵積較小,社區較為迷你,活動空間有限。項目南側是老北站鐵路,據說未來拆除後會建造一個17.5萬方的公園綠地,但改造時間尚未明確。南側距離寶山路高架約100米且沒有遮擋,北側是虯江路,少量噪音還是難以避免。

首期推出的是高層產品,風貌別墅將在2025年推出。

在這棟26層的高層建築中,一層是架空層,2-4層為保障房,為了將保障房與商品房歸家動線分開,蘇河琹廬在北麵單獨設置了入戶門及電梯。但該部分居住人群可以和商品房業主共享公區和架空層設施。

100平的商品房有4種戶型,三梯六戶,A、D是邊套,B、C是中間套。整體得房率較低,在73%左右。多方麵原因影響了得房率,一方麵,根據規定,超過18層必須要有兩個逃生通道(樓梯),得房率很難提升;另一方麵,超低能耗導致牆體更厚,也會拉低室內使用麵積,保障房的獨立電梯可能也會占據公攤麵積。

A戶型是東邊戶,三麵寬朝南,全明雙衛,主臥有L型大飄窗,但次臥和書房麵積較小,次臥麵積約6㎡,書房麵積約5.3㎡。

B戶型是與A戶型拚接的中間戶,同樣是三麵寬朝南,兩個衛生間都有飄窗,次臥麵積稍大,大約有8.3㎡。該戶型北側有連廊,或會影響衛生間、書房和廚房的采光。

C戶型是D戶型拚接的中間戶,整體布局和房間麵積與B戶型接近,北側連廊也會影響北向房間的采光。

D戶型是西邊套,陽台朝西,主臥和次臥朝南,主衛麵積不足4㎡。為了客廳部分能有一個相對完整的額牆麵,在南側建了牆麵,從而產生了一個麵積約3㎡的走道。

整體看下來,室內空間有些局促,收納空間不足,主臥以外的房間使用麵積偏小。好在,中間套室內無承重牆,後期可進行空間改造;書房飄窗都沒有牆垛,可以做成榻榻米當房間使用。

項目集采裝標不低於4000元/㎡,廚房配置方太集成灶、16套洗碗機,單開門冰箱,全屋采用華為的智能家居係統,衛生間的品牌基本都是高儀。

有看房者質疑,使用方太是否誠意略弱,同板塊內麵積相同、價格相近的永興裏同樣4000裝標,用的是嘉格納和博世雙開門冰箱。

但蘇河琹廬在價格上很有優勢,是近期內少數1200萬就可以上車靜安內環內的項目。

內環核心地段的房價普遍在15W /㎡,內中環的價格普遍在12W /㎡。隨著7090政策取消,中小套住房建築麵積標準提高,內環內100㎡的供應也會逐漸減少,1200W左右買內環內三房的機會也在減少。

地理位置上,直線距離蘇州河約1公裏;3公裏內,涵蓋、人民廣場、靜安寺、南京西路等城市CBD。交通方麵,項目周邊可選擇3/4/8/10/12五條軌交,高架隧道俱全。

商業方麵,項目周邊配套成熟,購物便利,周邊2公裏內有凱德虹口商業中心、靜安等。教育醫療方麵,地塊3km範圍內聚集了市重點小學靜安實驗小學、市重點中學上海市魯迅初級中學、三甲醫院上海市中醫醫院芷江中路院區。

蘇河琹廬入市在即,購房者對於這個優缺點都很明顯的項目反響如何,還有待市場檢驗。

2024上半年,象嶼地產實現營收137.59億元,同比增加1514.5%;淨利潤為6.47億元,去年同期為-2.25億元,同比扭虧為盈。在這部分淨利潤中,歸母淨利潤為0.01億元,歸屬少數股東的淨利潤為6.46億元。

2021年開始,象嶼地產的少數股東權益大幅增加,且持續超過歸屬母公司股東的權益。2022年末,其少數股東權益為74.34億元,2022年末增加至124.73億元,2023年末進一步增加至134.57億元。2024年中期末為144.2億元,歸屬母公司股東的權益為90.97億元。2024年上半年,少數股東又向象嶼地產投資了10.79億元,2023年同期為7.56億元。

近年來,象嶼地產不斷向其母公司——拆解資金。2023年,象嶼地產向廈門象嶼拆借了625億元的資金,支付利息4.3億元。2022年,象嶼地產從廈門象嶼拆借了431億資金,支付利息4.9億。

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